“賣不動，買不起”，目前房地產的困境，只有一種出路

��發布時間：2024-01-22 09:40:02 ��1748人看過

一、 目前房地產面臨的困境

我國房地產目前的困境，主要是高房價和購買力的困境，或者是“供需錯配”，簡單講就是有錢的人不買房，甚至掛牌賣房，中產人群買不起或換不起，低收入人群買不起也租不起。導致一邊是房子賣不動，另一邊是住房需求嗷嗷待哺。衡量房價高與否的指標之一就是房價收入比或“租售比”、租金回報率，即每平方米使用面積的月租金／每平方米建筑面積的房價。

根據諸葛找房和安居客調查，截至2023上半年，我國50個樣本城市平均租金回報率1.91%，遠低于2021年國際65城租金回報率均值4.12%；根據國家統計局的數據，截至2022年，我國房租CPI較2012年上漲21%，遠遠低于同期70個大中城市新建商品住宅價格指數50%的增幅，也低于城鎮居民人均可支配收入101%的增幅和同期CPI整體22%的漲幅。

本質上，房價是由高收入或有支付能力的購買力決定，其中杠桿也能助推購買力，而房租則是由租賃人群實際收入決定的。因此，當高收入人群實現購房需求，甚至多套房需求，中產、中等收入借助積蓄、杠桿也實現了購房需求，剩下的中低收入人群則無力托舉高房價。

二、解房地產之憂，唯有新模式

面對目前房地產的困局和市場形式，房地產舊模式已經難以為繼了，解房地產之憂，唯有新模式了。

但對于什么是新模式，業內也好，管理層也好，一頭霧水。現有的理解，也是盲人摸象，比如現房銷售，租購并舉，保障性住房，打造“好房子”等，無法具象成輪廓清晰的新模式的樣子。

所謂新發展模式，就是告別過去簡單的要素投入，解決“有沒有”的問題，轉向滿足居民實際需求，解決“好不好”的問題。目前，我國城鎮居民人均住房面積已經超過41平米，戶均擁有住房達到1.1套/戶。從量上來看，基本住房需求已經解決了，甚至供應過剩了，但“衣食住行”四大基本需求，“衣食行”解決的不錯了，但唯獨“住”還有很大空間。

比如，城鎮2000年之前建成的房子還有32%，比如，廣東省是全國人口最多的省份，1.2億常住人口住房自有率不到50%，珠三角住房自有率只有46%，上海、北京、浙江在50%-60%；再比如，全國有新市民、外來人口3-4億，多數人沒有房。對擁有產權住房，上升到階層晉升的焦慮。但是，沒房的人，不像過去樓市火熱時期焦慮“上車”，而是住上自己需要的房子。

所以，這就是為什么，各地出了很多需求刺激政策，但效果不佳，主要原因就在于現在市場上供應的房子，不是我需要的，要么買不起、要么戶型太大、要么配套很差、要么質量不行。所以，住建部部長講，新模式下，房地產企業要有清醒的認識，現在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。

所謂的“好房子”，其實就是供需匹配，面積夠、品質好（房子的質量和基本公共服務到位）、住得起（租得起、買得起），適合現有住房需求。現在，由于高收入、中等收入都已經有房了，繼續買多套房、改善住房的空間不大。提供“好房子”，除了老舊小區改造、城中村改造，剩下的就是國家“14號文”提出的規劃建設配售型保障性住房，這也被稱為“二次房改”。

三、新一輪保障性住房建設，與過去大不同

一是配售對象不同，過去住房保障是兜底式保障，對象是低收入人群；現在是普惠式保障，即工薪階層和人才群體、戶籍無房戶。因為，兜底還要做，但規模不大了、未來主要靠發補貼；新時期的保障是住房困難人群，這部分人群，收入不算太低，但積蓄不夠，導致買不起商品房或付不起月供。

二是以產權保障為主，兜底式保障下，以建設公租房為主。工薪階層和人才群體、戶籍無房戶，他們比較焦慮，為買房而內卷，影響消費、生育率。對這部分人群，要建設產權式保障房，且價格必須要低。這樣，既能擁有產權住房，還不影響買房后的個人、家庭的消費。

三是封閉流轉。即買了這類型房子，不能后續在二手房市場上賣掉，只能賣給地方政府或符合申請條件的人群。封閉流轉，一方面是為了避免套利，即有權有勢的人來尋租這些房源；另一方面是為了避免對商品房市場的影響。而且，還能與商品房市場形成良性循環，即產權人想要擁有不受限制的產權，或更好房子，那只能到市場上買，“先上車后改善”就形成了。

四是在人口凈流入的大城市建設。主要是21個常住人口超千萬的超大特大城市和城區常住人口超過300萬的14個城市。因為，工薪階層和人才群體、戶籍無房戶，主要集中在這35個城市，這35個城市房價比較高，無房戶比較焦慮和內卷，其他城市房源早已供應過剩。

在制度上，堅持“以需定供”，先摸排清楚需求在哪里？需要什么樣的房子，然后再去建設；“劃撥供地+國企建設”，劃撥供地意在降低成本，實現保本微利銷售，國企建設確保申請PSL、專項債等公共資金，確保建設出來的是“好房子”，也能確保低成本；購房人擁有這類型房子，可以繼承給子女，但不能市場化轉讓，后續還可以繼續購買市場化的商品房。

四、在舊模式之外，打造一個新的住房體系

2021年9月份，國家發布的《中國的全面小康》白皮書記載，我國累計建設各類保障房（含棚改安置房）8000多萬套。住建部副部長姜萬榮2022年9月表示，2021-2022年，全國建設籌集330萬套（間）保障性租賃住房，解決1000萬新市民、年輕人住房困難。將之前的存量加在一起，保障房和棚改房合計覆蓋全國20%的人群，覆蓋30%的城鎮人口。

不過，是否把棚改安置房算在里面，是有爭議的。鑒于棚改定向安置，一些學者建議去除掉棚改安置房。比如，根據華泰證券地產研究團隊的測算，截止到2022年，公租房、保租房、共有產權房、經適房（含限價房）的存量分別為1450萬套、330萬套、28萬套、1347套，合計約3155萬套，約占存量住房的5%-6%，這與中國首席經濟學家論壇研究院副院長林采宜和中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心根據七普測算的數據相近。

前面講到，從總量上來講，住房供求基本平衡，甚至供應過剩了，甚至存在空置的情況，住建部前副部長仇保興在2022年中國城市高質量發展智庫論壇上講到，目前住房空置率高達15%，部分省份達到20%-30%。我們直觀的感覺也是，到處都是房子。基于此判斷，繼續建設新房子，必然會導致供應過剩。但要注意的是，住房是不流動的，人口是流動的。

過去十幾年，人口流動的最大特征，就是往大城市、都市圈流動。住房需求跟著人口流動走。根據國家統計局2022年的數據，目前全國有1.2億人名下沒有住房，主要發生在城鎮；另有1億人在城鎮務工租房，但在老家有房子。另外，這幾年人口往大城市、都市圈涌入，并出現“跨城流動”。前面也講了，珠三角住房自有率只有46%，上海、北京和浙江在50%-60%。

新一輪保障房建設，目的就是在將房地產舊模式（傳統高價的、無法繼續保持的商品房市場）擱置在一邊，或者叫“不刺激、冷處理，但要通過需求端托底，保持一定規模，也不能快速下滑”，同時另辟蹊徑、開辟新戰場，針對3-4億新市民，通過保障性租賃住房、城中村改造、配售型保租房，這三大住房供給側的新產品，或“二次房改”，再造一個供需新平臺。

圖：打造新的保障體系，再造一個供需新平臺

也就是，通過大規模、低成本、低門檻、普惠型的保障房籌集、建設，將3-4億新市民納入到正規的城市化、城市公共服務覆蓋的大循環中，然他們成為真正的市民、擁有不動產。因此，從總量上、全國范圍上看，房子足夠了，甚至過剩了，但從結構上看，結構性的短缺還很明顯。這個短缺，在“穩地價、穩房價”的基調下很難解決，必須要另起爐灶建設。

五、新一輪保障房建設，難點在土地劃撥供應

新一輪保障房建設，難點在土地劃撥供應。土地劃撥難度不大，難的是做到“有效供應”，做到“有效供地”很難。為什么？先看需求發生了什么變化。現在要買房的人，主要是年輕人。一方面，現在房子非常多，房屋質量問題很嚴重，他們注重品質，另一方面他們是“價格敏感型”的，要求商品價格更低，但依然要求較高的品質，或“質價比高”（品質高、價格低）。

因此，做到“價格低、品質好”很難。價格低，外圍很多房子價格低，但這些區域不是年輕人想要的。而且外圍房子大量供應、房價跌跌不休，建設出來后可能賣不掉；建設在中心區、人口密集的次中心區挺好，但是地方政府可能不愿意把這些地塊拿出來。怎么辦呢？

基于此，“14號文”提出要強化需求調研、摸清底數。我建議，一方面要增加中心區和次中心區供地力度，每年的供地計劃中，一定要規定年輕人、新市民就業集中的區域，或通勤一小時以內的區域，住宅用地中要供應一定比例（比如20%）的保障房地塊，這是剛性指標。

另外，文件也提出，充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障性住房。對于非住宅用地建設保障性住房，還有規劃和用地扶持，比如變更土地用途，不需補繳土地價款，原劃撥土地繼續保留劃撥方式，城市政府在規劃指標上予以支持優化。但原用地方（機關企業、學校醫院等）不愿將土地拿出來。

或想打著保障房的名義給職工分房，或土地用途調整、消防安全驗收等方面堵點沒打通。追根溯源，城市政府主體責任并未有效落實。綜合以上，各個城市中心區還有大量土地可劃撥供應，主要是如何盤活經濟主體、機關國企事業單位手上的地塊，其關鍵就在于落實和細化主體責任，夯實土地國家產權、全民所有的原則。這里，建議借鑒新加坡《土地征用法》授予政府出于任何公共目的征用土地的權力，落實國有土地到期收回，降低政府征地成本。

由于保本微利銷售、以需定供，保障性住房項目可以實現資金平衡。因此，建設資金主要來自于金融機構貸款，包括政策性銀行的PSL、商業銀行的低息貸款，以及專項債和專項借款等。當然，還有保障性安居工程專項資金、財政貼息等，這些都是為了降低融資成本，并進而降低建設成本。建設的主體，就是各地的地產類國企央企、城投，民企也可以參與，比如代建。

六、新一輪保障房建設，帶來新的增長點

一是穩定地產產業鏈。商品房市場下行了，但只要保障房起來了，就會帶動開工、固定資產投資、上下游建筑建材、家具家電、汽車紡織等。也就是，舊模式式微了，但新模式起來了，地產產業鏈能保住，上下游能保住。也就是說，不一定非得靠商品房來穩定行業和經濟。完全可以開新局、育新機，另辟蹊徑，通過住房供給側結構性改革，挖掘和滿足新需求。

二是能打造健康可持續的住房消費圖譜。按照前面的邏輯，有兩條路徑，一是租的方面。租了公租房、保租房，這些都是低成本的，不影響日常生活消費，建立“租賃-人口集聚-社區打造-內需消費”的路徑。二是買的方面，租的同時，激勵租戶好好工作、多多積蓄，以備以后買保障性住房（產權型的）、買商品住房。先租后買、先小后大、先上車后改善。

健康的消費階梯，還有改善型需求，即“買房-二次裝修-小區和社區公共服務-半小時生活圈”等，即從住房購置到裝修，再到社區和城區等。居住消費的空間非常大。2020年，美國人均居住消費支出8529美元，為第一大消費，占居民消費支出的34.9%。但我國居民居住消費占比僅為24.6%，為第二大消費支出（第一大消費支出為食品煙酒）。可見，我國圍繞居住的消費潛力還非常大，而這也恰恰也是房地產下半場或新發展模式下要實現的場景。

本文作者：廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉